详解 | 日本购房基本流程-附贷款须知

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日本购房流程详解


做好投资预算

第一步


       在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元的房子,预算大概要准备2,120~2,160万日元的资金。这里的120~160万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。


买房时所花费的具体费用

● 印花税:买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用

● 申请贷款费用:申请贷款时所花的手续费、贷款保证费等诸多费用

● 保险费:火灾保险费等

● 登记许可税:登记时所要交的税金。买入不动产时(所有权移转登记),要交固定资产税估价金额的1%作为税金。申请贷款时(抵挡权设定登记),要交贷款的0.4%作为税金。

● 登记手续费:在办理登记手续时要付给司法书士的报酬

● 固定资产税(按日计算):固定资产税征税标准金额的1.4%为1年的固定资产税

● 都市计划税(按日计算):都市计划税征税标准金额的0.3%

● 中介费:房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费(里面包含消费税以及地方消费税)

● 不动产取得税:不动产估价金额的3%


如果以上都没有问题,就可以进入下一个环节啦。


收集

房屋信息、看房

第二步


       要找到一套称心如意的房产非常不容易,大家在国内买房不也是各种看各种研究吗?平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志。还要多浏览不动产公司的网页。一旦发现合适的房产,就要尽快找不动产中介(启程君)去看房子。


       看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您,看房时所要确认的事项。


房屋的周围环境

● 交通情况:走路到附近车站所要的时间,早班车/ 末班车的时间,拥挤程度等;

● 周围的道路状态:交通流量,堵车频度;

● 教育设施:学校、幼儿园;

● 公共设施:医院,公园,图书馆等;

● 其他的周边设施:商店街,超市,便利店,饮食店等;

● 治安情况:有没有不良的个人或团体在附近居住,这个区域  有没有发生过刑事案件等。


房屋本身

● 地基状态;

● 房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕;

● 房间数,房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好;(这是国内人购房非常看重的一点,如果是给父母买的话,更要着重观察一下,老辈人很看重这个)

● 有没有车库或停车场及停自行车的地方;

● 空调设施的设置状态;

● 有没有重新装修的必要;

● 物品收纳间大小。



签订买卖合同

第三步


       看好房子决定要买的话,要先向中介公司提交房屋购买申请书。中介公司收到您的购买申请书之后,就会确认付款方法、交房日期、房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到重要事项说明上。


       接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前,会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系,房屋的概要,付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容,当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章,并且买方付清首付金后合同就成立了。合同成立后,按照合同您就有了相应的权利和义务,如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。


签和同时要做的准备

● 印章(签贷款合同时要拿写有自己名字的印章)

● 首付金(签合同之前要确认好要付现金还是支票)

● 印花税(日本特有的要求,印纸的费用因买卖金额而不同)

● 50%中介手续费的(需要消费税以及地方消费税额另外算)


贷款篇

购买日本房产贷款须知

贷款银行:  中国银行东京支行


日本非居住人申请贷款基本条件

(1)中国银行东京支行首先对房产进行评估,可贷款评估价的50%

(2)贷款最长15年,65岁为止

(3)贷款利率2.8 %起

(4)贷款手续费为贷款金额的2%

(5)如有配偶,需要配偶做连带债务人


贷款所需材料(申请者本人提供)

个人信息如下:

(1)居住地身份证、护照(复印件)(夫妻双方)

(2)健康诊断书(血、尿、胸透)(原件) (夫妻双方)

(3)在职证明书、收入证明书、最近3年纳税证明(原件)(购房者本人收入不足时,配偶也需提供)

(4)公司电话,注册资本金,何时进入公司,业种,公司人数

(5)贷款人和连带债务人电话,父亲或母亲的姓名、电话、住址

(6)中国人民银行开具个人信用证明(原件)(夫妻双方)

地址:上海市黄浦区南苏州路333号华龙大厦3楼

(7)过去一年以上的银行帐户的明细(复印件) (购房者本人收入不足时,配偶也需提供)

(8)名字、住所、出生年月、护照号码、签名、印章的公证书(原本) (夫妻双方)

(9)单身证明(如未婚)

(10)结婚证(复印件)

(11)委托签约公证书(开户当天连带债务人无法到场时)



申请过程

(1)所有材料到齐后进行正式审查(审查结果1个月左右出来)

(2)放款审查合格,购房者本人去银行开设帐户

(3)交房当天,支付房款并登记产权



付款和房屋

手续的交接

第四步


       为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷,一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。

● 房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的是否一致

● 房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的是否一致(漏雨、白蚁危害、建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀、情况)

● 跟邻地的境界是否明确

● 水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代

● 接下来就要支付剩余金额了。

● 登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。

● 买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件,委托登记申请。

● 剩余金额的支付:扣除首付款后所要付的余额

● 细算固定资产税等:支付登记费用,细算固定资产税等

● 关系文件的领取:领取管理规章,宣传手册,附带设备的保证书,使用说明书等

● 钥匙的领取:领取房屋钥匙,作为确认还要发行「不动产交给确认证」

● 诸费用的支付:支付中介手续费等


这里在说明一下交余款时需要携带的东西:

1、剩余金额

2、户口簿公证书

3、中介手续费的余额

4、印章

5、登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

6、印章公证书(只有在抵押权设定的时候才需要)

7、固定资产税、城市计划税、管理费等的精算金额

       税收篇:房产取得时所需支付的各种税收房地产取得时的各种税金房地产取得时的税率。


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近期欧美公务舱价格

北美

温州-洛杉矶     东航 9700 (税2063)

温州-温哥华     东航 9500 (税2489)

温州-纽约       国航 11000(税3309)

温州-多伦多     南航 13000(税2526) 


欧洲

温州-巴黎       海航  13500(税3403)

温州-罗马       海航  11940(税3776)

温州-伦敦    天津航空 11000(税4103)

温州-法兰克福   国航  17000(税4650)

温州-米兰       国航  15800(税4272)

温州-布鲁塞尔   海航  15800(税2890) 

温州-马德里     国航  17300(税4256)

杭州-马德里  首都航空 10000(税2776)


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